Estimer ses travaux : ce que le prix au mètre carré ne dit pas

C’est la question qu’on me pose le plus souvent, et elle est légitime : avant d’acheter, il faut bien un ordre de grandeur.

Combien coûte une rénovation au mètre carré ? Ce chiffre peut servir de repère. Le problème commence quand on le prend pour un budget : c’est l’une des premières causes de dérapage que je rencontre.

Ce que le chiffre ne dit pas

Un prix au mètre carré agrège des situations qui n’ont rien de commun. Le même montant peut couvrir une rénovation complète dans une ville moyenne et à peine le lot électricité dans un immeuble haussmannien sans ascenseur au cinquième étage.

Il ignore aussi la période, alors que les prix des matériaux et la tension sur les artisans varient d’une année à l’autre.

Le danger n’est donc pas d’utiliser ce chiffre. Il est de bâtir tout son budget dessus, puis de découvrir l’écart quand le chantier a commencé et qu’il est trop tard pour reculer.

Les trois niveaux d’estimation

Estimer ne veut pas dire la même chose selon le moment du projet. Il y a trois niveaux, et confondre l’un avec l’autre est précisément ce qui coûte cher.

1. L’ordre de grandeur intervient avant l’achat. C’est là que le prix au mètre carré a sa place. Il sert à décider si vous continuez ou si vous passez votre chemin, rien de plus. Il se construit à partir de biens réellement comparables, et il s’assortit d’une marge large. C’est un outil de tri, pas un budget.
2. L’estimation par postes intervient une fois le projet défini, quand vous savez ce que vous voulez faire et pour qui. Elle liste chaque lot séparément : démolition, gros œuvre, plomberie, électricité, menuiseries, revêtements, peinture, cuisine, salle d’eau. Elle permet d’arbitrer, c’est-à-dire de voir où vous pouvez renoncer et où vous ne devez pas. Un budget global qu’on ne peut pas décomposer ne permet aucun arbitrage.
3. Les devis fermes interviennent en dernier, sur la base d’un descriptif écrit. Ce sont les seuls chiffres qui engagent quelqu’un d’autre que vous.

Tant que vous n’avez pas de devis établis sur un descriptif commun, vous n’avez pas de budget, vous avez une hypothèse.

Ce qui fait vraiment varier le prix

Cinq facteurs pèsent davantage que la surface, et aucun n’apparaît dans un prix au mètre carré.

• L’accès et la logistique, qui déterminent le temps passé et donc la main-d’œuvre : monter des matériaux dans une cage d’escalier étroite change le coût.
• L’état des réseaux existants, qui décide si vous rénovez ou si vous reprenez tout : un tableau électrique hors norme impose une reprise complète.
• Les contraintes réglementaires, copropriété comprise, qui peuvent imposer des solutions plus coûteuses.
• Le niveau de finition visé, qui découle de l’usage et pas du goût, et qui peut faire varier le coût du simple au triple sur les mêmes travaux.
• Le planning, parce qu’un chantier qui s’étire coûte en immobilisation ce qu’il ne coûte pas en travaux.

Prévoir une réserve pour les imprévus

Un budget de travaux sans réserve n’est pas un budget. Sur un bien ancien, ce qui se découvre à la dépose est la règle, pas l’exception.

La question n’est donc pas de savoir si des imprévus surviendront, mais si votre budget les absorbe. Un projet qui ne tient que si tout se passe parfaitement est un projet qui ne tient pas.